임대인의 수선의무 및 원상복구 특약 완벽 정리

FAQrator 2023. 8. 22.

전세, 월세 임대차 계약 시 수리비용을 누가 부담해야 하는지 정리해보고자 합니다. 전월세계약 만료시 원상복구 의무와 특약 완벽 정리본입니다.

분쟁 예방을 위해 전세나 월세 계약시 써야할 특약에 대한 사항은 본문 하단 [함께 하면 좋은 글]을 참고하세요.

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월세 세입자만 수리비용 부담? NO

대부분의 사람들은 전세는 임차인이, 월세는 임대인이 수리비용을 지불해야 한다고 알고 있습니다.

아닙니다. 이것은 잘못된 부동산 상식입니다.

현행법에 따르면 전세와 월세의 수리 비용 부담에 대한 차이는 없습니다.

지금부터 집주인과 세입자가 부담할 수선의 예시를 통해 알아보겠습니다.

1. 임대차 계약 시 수선의무

임대인(집주인)은 임차인에게 집을 인도한 후 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다

임대인(집주인)이 수선의무를 부담하는 경우

임대차 계약을 체결했다면, 집주인은 임대차 계약기간 동안 세입자가 해당 임대주택을 정상적으로 사용할 수 있도록 수선해야 할 의무가 있습니다.

그렇다면 집주인이 어느 범위까지 수선의무를 부담해야할까요?

세입자가 기본적인 주거생활을 할 수 없을 정도로 큰 규모의 수선
전기시설, 상하수도 등 주요 설비의 노후, 불량은 임대인이 수선의무를 부담합니다.
보일러 고장, 싱크대 파손, 누수, 벽의 균열, 수도 동파, 도배, 장판 등을 이야기합니다.
계약 전에 일어난 모든 하자와 임차인의 실수로 생긴 것이 아닌 고장이라면 집주인인이 수리를 해줘야 합니다.

임차인(세입자)이 수선의무를 부담하는 경우

임차인은 집의 거주인으로서, 관리의 주의의무를 다하고, 수리가 필요한 경우 이를 집주인에게 미리 통지해야 합니다.

사소한 수선은 임차인(세입자)이 비용을 부담해야 합니다.

전등과 같은 소모품 교체, 욕실 샤워기, 세면대 수도꼭지, 샤워부스, 열쇠, 가스레인지, 변기 레버 등
세입자의 부주의나 고의로 인한 고장, 파손 등은 통상적으로 임차인이 수리해야 합니다.
예: 무거운 물건을 옮기면서 바닥재를 훼손한 경우, 흡연 때문에 벽지가 변색된 경우 등

실례로 알아보기

항목	임차인이 수리	집주인이 수리
형광등	갈아끼우기만 하면 되는 경우	형광등을 교체 했는데도 작동되지 않으면
수전(수도꼭지)	수전만 교체하면 되는 경우	아예 통으로 교체를 해야한다면
타일	임차인이 부주의로 깨트렸다면	시간이 지나면서 마모 및 변색되었다면
보일러	보일러가 설치된 지 7년 안에 임차인의 과실로 동파되었다면 (잔존금액 이내에서)	보일러가 설치된 지 7년이 지났다면
배관	머리카락으로 인해 배관히 막혔다면	배관이 낡아 교체를 해야 한다면
결로	평소 환기를 잘 하지 못해 생긴 결로나 곰팡이는	외벽의 균열로 인한 건물 하자상의 결로
벽지, 장판	임차인의 부주의로 벽지나 장판이 파손되었다면	벽 자체에 균열이 생겨 파손된 벽지 및 통상적인 장판 마모의 경우
창문, 샤시	사용하는데 큰 지장이 없지만 뻑뻑하여 여닫는데 불편한 경우엔	잠글 수 없어보안 자체에 문제가 되어 기능을 상실한 경우에는

원상복구 범위는 어디까지?

전세나 월세 계약이 끝나는 시점에 왕왕 발생하는 문제입니다.

도배, 장판, 보일러, 싱크대 등의 수리나 원상복구 범위를 놓고 임대인과 임차인 간 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

임차인의 고의나 과실이 아닌, 일상적으로 사용하다 생긴 손모(예를 들어 시간이 지나면서 자연스럽게 벽지가 변색된다거나, 벽에 못 자국 몇 개가 발생한 정도) 등에 대해서는 원상회복 의무가 없습니다.

그러나 임차인의 관리상 부주의가 명백한 경우(예를 들어 실내 흡연으로 인해 벽지가 누렇게 변하거나, 못질로 인해 벽체가 크게 손상되는 경우)에는 임차인에게 원상회복 의무가 있습니다.

분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 사항을 자세히 명기하는 것입니다.

또한 임차인은 입주하기 전 상태를 꼼꼼히 확인해 보고, 사진 촬영 등의 방법으로 증거를 남겨야 합니다.

집주인이 수리 안 하면 보증금을 돌려주지 않겠다고 하네요.

이럴 때는 어쩌죠?

간혹 임차인이 수리의무를 다하지 않고 도망갈 것을 대비해서 전월세 보증금을 주지 않으려 하는 경우가 발생할 수 있습니다.결론부터 이야기하면 임대인(집주인)은 보증금을 돌려주어야 합니다.

원칙적으로는 세입자의 원상회복 의무와 집주인의 보증금반환의무는 동시에 진행되어야 합니다.